O mercado imobiliário pode contribuir para a recuperação da economia?

Ana Maria Castelo em 06/08/2019

Entre o último trimestre de 2016 e o segundo de 2014, o PIB brasileiro caiu 8,2%. Nesse período, o PIB da indústria de transformação encolheu 13,7%, o consumo das famílias teve redução de 7,5% e o investimento caiu 30,1%. A dimensão dos números mostra não apenas a gravidade da crise econômica, mas o forte impacto sobre o investimento do país, que no final de 2016 alcançou a mais baixa taxa da série computada pelo IBGE desde 1995.

A construção, que representa mais da metade desse investimento, foi bastante atingida por uma conjunção de fatores. Entre eles podem ser destacados os efeitos da operação Lava Jato, a crise fiscal, a crise do mercado imobiliário, caracterizada pelo excesso de oferta de unidades e pela retração do crédito e, por fim, a própria recessão, que aumentou drasticamente o desemprego e diminuiu a renda das famílias. Ou seja, a crise econômica aprofundou a crise setorial, mas também foi alimentada por ela em um círculo vicioso bastante perverso.

Nesse mesmo período, o PIB da construção teve queda de 27%, configurando o pior resultado entre as atividades econômicas. A ocupação no setor, de acordo com a PNAD, caiu 13,5%.

Estudo realizado por Magacho e Rocha[1] a partir das Contas Nacionais confirma a contribuição expressiva da queda nos investimentos para a retração da economia. O estudo concluiu que a contribuição negativa da redução do investimento em infraestrutura sobre o desempenho do PIB brasileiro entre 2013 e 2016 foi de 1,53 p.p.. Por sua vez, a queda do investimento imobiliário retirou 1,63 p.p. do PIB. Isso significa que esses dois impactos contribuíram negativamente em 3,17 p.p. Ou seja, esses dois componentes da demanda final foram responsáveis por 41,2% da redução da produção brasileira no período, considerando seus efeitos diretos, indiretos e multiplicadores.

Isso ocorre porque além dos efeitos no próprio setor, bastante intensivo em mão de obra, a redução do investimento em construção atinge uma ampla cadeia de fornecedores, propagando a crise. Vale notar que os números são apenas a dimensão econômica da questão, pois muito além dela houve o impacto social da diminuição do investimento habitacional e do enorme déficit da infraestrutura brasileira.

A partir de janeiro de 2017, o Comitê de Datação de Ciclos Econômicos (CODACE) da FGV indicou o final da recessão brasileira. Em 2017 e 2018 a economia cresceu à mesma taxa de 1,1%, de tal forma que, no primeiro trimestre de 2019, o PIB brasileiro ainda estava quase 5% abaixo do nível alcançado no primeiro trimestre de 2014. O desempenho medíocre já permite que se fale da “mais lenta recuperação” da história brasileira. No entanto, se a economia cresceu muito pouco, o PIB da construção continuou a trajetória de declínio e chegou no primeiro trimestre de 2019, 31% menor.

A relação do baixo crescimento com o declínio continuado da construção mostra-se, portanto, cada vez mais clara para pesquisadores e analistas. Em outros termos, há um relativo consenso de que para a economia retomar taxas mais robustas, a construção precisa voltar a crescer.

Assim, a pergunta mais óbvia é como o setor pode contribuir? Ou qual segmento da construção teria capacidade de responder mais rapidamente a estímulos.

As necessidades de infraestrutura do país são enormes. Há mais de dez anos que o país não consegue sequer repor o capital depreciado. Portanto, não é possível pensar em crescimento sustentável, sem elevar de forma expressiva os investimentos na área. Por outro lado, os projetos de infraestrutura – que abrangem áreas muito diversas -, em geral, envolvem muito mais complexidade, recursos e tempo do que os projetos da área imobiliária.

Nessa comparação, o mercado de edificações habitacionais tem a capacidade de responder mais rapidamente.

De fato, o Programa Minha Casa Minha Vida voltado para a habitação de interesse social (MCMV) contribuiu para amenizar a crise setorial, a despeito da desaceleração dos últimos anos – menor contratação e algumas paralisações – ter reduzido seu potencial de atuar como política anticíclica. Ainda assim, é possível afirmar que sem os investimentos realizados entre 2014 e 2018, quando foram contratadas mais de 2 milhões habitações pelo programa, a retração setorial teria sido mais forte.

De todo modo, segundo a Associação das Incorporadoras (ABRAINC), o programa continua a responder por quase 70% das vendas realizadas nos últimos 12 meses até maio último. Assim, indiscutivelmente, o programa representa não apenas um investimento social importante, mas continua com grande capacidade de gerar renda e emprego diretamente no setor e em toda a economia.   

No que diz respeito ao mercado imobiliário de média e alta renda (MAP), depois de um longo ajuste da oferta a uma demanda menor, há sinais de uma retomada desde o ano passado. Esse movimento ainda está concentrado em algumas áreas do país, como a cidade de São Paulo, de tal forma que são as vendas do MCMV que comandam o crescimento registrado em 12 meses.

É possível pensar em um impulso maior do MAP? É importante lembrar que o perfil das famílias brasileiras limita o potencial de crescimento do MAP relativamente ao MCMV ou a um estímulo voltado para a habitação de interesse social.  Estudo da demanda por imóveis nos próximos 10 anos[2], em um cenário que mantém o perfil atual de distribuição de renda da população, situa essa demanda majoritariamente (70%) entre as famílias com renda até 5 salários mínimos.

Assim, a resposta ao questionamento original é: sim, o crescimento do mercado imobiliário pode representar um grande impulso ao crescimento do país e contribuir de forma relativamente rápida para o PIB como aconteceu no período entre 2008 e 2013. No entanto, em uma perspectiva de médio e longo prazo, ou ainda de um crescimento sustentado, não é possível dissociar essa retomada de uma política habitacional abrangente que considere as necessidades urbanas e da população de menor renda, compreendendo a discussão dos fundings para o crédito, subsídios e seus custos.

Gráfico – PIB da construção x PIB Total, taxa acumulada no ano

Fonte: Ana Maria Castelo, com dados do IBGE


[1] Magacho, G. R. e Rocha, I.L. – Engines off: A Structural Decomposition of the Brazilian (De-)Growth

in the 2010s. CAMBRIDGE CENTRE FOR ECONOMIC AND PUBLIC POLICY. Julho de 2019.

[2] Análise das Necessidades Habitacionais e suas Tendências para os Próximos Dez Anos. Disponível in https://www.abrainc.org.br/wp-content/uploads/2018/10/ANEHAB-Estudo-completo.pdf