Crédito e demanda habitacional

Ana Maria Castelo, em 25/09/2019

No artigo “Crédito imobiliário e os índices de preço: indo ao encontro ou de encontro ao mercado?” Teotônio Rezende destacou as vantagens e os riscos da nova modalidade de financiamento habitacional atrelada à Taxa Referencial de juros (TR).

O maior benefício é o de poder potencializar a captação de recursos para o crédito habitacional.  Por outro lado, o principal risco está diretamente relacionado à mudança no cenário macroeconômico, mais especificamente, a uma mudança na tendência de baixa inflação que hoje caracteriza a economia brasileira.

De fato, quando o que está em discussão é o comprometimento de renda das famílias por prazos bastante longos, superiores a 15 anos, a preocupação é bastante relevante e justificaria uma mudança das exigências que hoje prevalecem para obtenção dos financiamentos habitacionais. Teotônio sugeriu que a nova linha seja oferecida em condições mais rigorosas, ou seja, financiamento menor em relação ao valor do imóvel (menor LTV), menor comprometimento de renda e prazos mais curtos. Em seu artigo Teotônio faz algumas simulações, mas considerando imóveis de alto padrão, o que já traz implícito, a sua principal recomendação: a de que o produto seja oferecido para famílias de renda mais elevada.

De acordo com a Caixa Econômica, o perfil da demanda que está recorrendo ao crédito imobiliário com IPCA, é o da média renda. O montante de crédito já aprovado – mas ainda não contratado na totalidade – alcançava R$ 5 bilhões nas primeiras semanas de setembro. Seriam imóveis de valor de cerca de R$ 250 mil a R$ 300 mil. Ou seja, ligeiramente acima da faixa 3 do programa Minha Casa Minha Vida (MCMV).

O valor total aprovado pela CEF ainda representa pouco em relação ao saldo de contratações do mercado. Apenas com o funding da poupança, até julho, o volume de financiamento no ano alcançou R$ 40 bilhões. No entanto, as incertezas cada vez maiores em relação à continuidade do programa MCMV e os temores com a capacidade do FGTS continuar financiando a baixa renda fazem crescer demandas para que a nova linha seja dirigida também para faixas mais baixas de renda.

Nesse artigo, seguimos o debate voltando as simulações para um faixa de renda menor. Foram consideradas condições similares ao do Programa Minha Casa Minha Vida para São Paulo, Rio de Janeiro e Distrito Federal, faixa 3, na qual as famílias com renda máxima de R$ 7.000,00[1] e sem direito a subsídio têm acesso ao financiamento com taxa de 8,16% para imóvel de até R$ 240.000,00.

Supondo um financiamento de 80% do valor do imóvel, ou de 192 mil por 30 anos pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), a prestação inicial para uma taxa de 8,16% e TR zero, seria de 1.792,51, o que exige uma renda mínima de R$ 5.975,02 (comprometimento máximo de 30% de renda). No caso do crédito indexado ao IPCA, o mesmo imóvel financiado a uma taxa de 4,5%, pelo SAC e também com 30% de comprometimento de renda significaria uma prestação inicial de R$ 1.238,90, exigindo uma renda mínima de R$ 4.129,90, ou seja 31% menor. Mantendo a TR zerada e o IPCA constante em 4,5%, as prestações evoluíram conforme o gráfico a seguir.

Vale notar que em 7,5 anos, as prestações indexadas ultrapassaram as prestações atreladas à TR. Mas ao final de 30 anos, a prestação indexada ainda caberia perfeitamente no orçamento de um família cuja renda inicial tivesse sido reajustada por metade da inflação do período. O que significa que nesse cenário doméstico bastante benigno, não haveria necessidade de restringir as condições do crédito e o financiamento indexado poderia até ser direcionado para famílias que hoje estão na faixa 3 do MCMV. A diminuição da prestação inicial incluiria muitas famílias no sistema.

Evolução de financiamento habitacional

Por outro lado, se o crédito indexado tiver condições mais desfavoráveis como financiamento em 15 anos e comprometimento máximo de 20% da renda, com a mesma taxa de juros de 4,5%, a prestação inicial subiria para R$ 1.772,23, exigindo uma renda de R$ 8.861,15. Nessas condições suas vantagens desapareçam, pois passa a requerer uma renda 39% maior que a situação de financiamento em 30 anos pela TR e comprometimento de 30% da renda. Ou seja, haveria diminuição do número de famílias que potencialmente poderiam pleitear o crédito. E se a inflação mudar de patamar ao longo desse tempo, o modelo indexado traz indiscutivelmente mais preocupações em relação ao aumento da inadimplência.  Como colocaram Magalhães, Paiva e Gonçalves no artigo “ Correção dos Financiamentos Habitacionais por Índices de Preços” nos últimos 15 anos, a TR teve uma volatilidade muito menor e subiu efetivamente menos.

A curto prazo, essa não parece ser a maior ameaça vislumbrada no cenário macroeconômico brasileiro. A despeito da recente desvalorização cambial, a fraca demanda e os altos níveis de capacidade ociosa das empresas não dão margens a maiores elevações de preços. Em um horizonte maior de tempo, as incertezas são muito maiores, especialmente para as famílias de baixa renda, que não dispõem de poupança para quitar o financiamento em caso de alta da inflação.

Por outro lado, o baixo crescimento e a taxa de desemprego muito alta preocupam muito. Preocupa, especialmente, a grande vulnerabilidade das famílias de menor renda em um contexto de baixo crescimento, mesmo com inflação abaixo da meta estabelecida pelo Copom.

No último Boletim Macro de setembro, as projeções da FGV IBRE apontaram que “a recuperação do mercado de trabalho seguirá lenta, com baixo crescimento da renda e queda muito gradual do desemprego”.  Vale notar que a economia ainda não conseguiu retomar o patamar anterior à recessão de 2014-16.

Estudo realizado pela FGV para a Abrainc estimou que até 2027, o país terá mais 9,6 milhões de famílias. Esse número não inclui o atual déficit estimado em 7,8 milhões de domicílios em 2017. Isso significa que nos próximos anos será necessário dar conta desse passivo e ainda atender às novas famílias.

Evolução da demanda habitacional até 2027, mil famílias

Fonte: FGV

Uma estimativa conservadora do estudo, considerou atender essa demanda e parte do déficit, o que resultaria quase 12 milhões de famílias até 2027. No entanto, nesse contexto de lento crescimento da renda, conseguir atender essa demanda exige contar com políticas públicas que conjuguem subsídios ao crédito em condições adequadas à situação socioeconômica das famílias. 

A combinação necessária entre mercado e subsídios para atender essas necessidades habitacionais dependerá do perfil de renda dessas famílias.  Se o atual perfil de renda da população for mantido, quase 80% terá renda de até 5 salários mínimos, ou R$  4.990,00.

Perfil da demanda das famílias, 2017

Fonte: FGV

No atual cenário, o FGTS ainda é o único funding com condições, ou seja, custo e prazo, que permitem financiar o segmento de habitação popular. E recentemente passou a ser também a única fonte de subsídio.

A discussão sobre indexação, securitização, novas fontes de crédito é muito importante para que o mercado possa crescer e dar um novo salto. No entanto, essa discussão não pode, em nenhum momento, se dissociar das perspectivas para a economia, das necessidades habitacionais e, principalmente, do perfil de renda da população. Enfim, a política habitacional não pode envolver apenas a oferta de crédito.


[1] Não se considerou a faixa expandida para famílias com renda de até R$ 9.000,00 e taxa de juros de 9,16%